Segre - Ebre - Ter
470.000 - 1.130.000 €Richtpreise, unverbindlichDie geforderten Preise liegen über dem kommunalen Durchschnitt.
Am Kanal
3.568 €
Ø €/m²
Aktualisiert 31.08.2026Woher unsere Daten kommen →
Leben in Empuriabrava
Empuriabrava ist eine als Wohnhafen angelegte Siedlung, die von dreiundzwanzig Kilometern schiffbarer Kanäle durchzogen wird. Der Plan wurde im Juni 1967 genehmigt, die erste Bauphase ging 1974 in die Verwaltung der Gemeinde über und 1980 wurde die Übergabe abgeschlossen. Seitdem hat die Gemeinde zwei klar voneinander getrennte Zentren: den historischen Kern von Castello d'Empuries und eben diese Siedlung.
Laut Melderegister lebten am 1. Januar 2025 in der Siedlung selbst 7.925 Einwohner, während es in der gesamten Gemeinde laut derselben Erhebung 12.201 waren. Einer separaten Zählung zum selben Stichtag zufolge besitzen gemeindeweit fast neun von zwanzig Einwohnern eine ausländische Staatsangehörigkeit; die größte Gruppe sind Marokkaner, gefolgt von Franzosen. Weniger als drei von zehn der Wohnungen in der Gemeinde dienen als Hauptwohnsitz.
Der Preisindex stellt hier die Verhältnisse auf den Kopf, und das ist entscheidender, als man zunächst denkt. Empuriabrava wird mit einer eigenen Seite auf Gemeindeebene geführt, auf der siebzehn Bezirke aufgelistet sind, von denen sechzehn Preise ausweisen. Castello d'Empuries hingegen, die eigentliche Gemeinde, zu der der Ort gehört, hat in der Bezirksauswahl nichts als einen Platzhalter und führt Empuriabrava nicht einmal unter seinen eigenen Gebieten auf. Die Quadratmeterpreise in der Siedlung sind fast doppelt so hoch wie im Gemeindedurchschnitt, und unter den sechzehn Bezirken ist der teuerste mehr als doppelt so teuer wie der günstigste.
Das Fazit
Ehrlich betrachtet, beide Seiten.
Die Vorteile sind echt. Die Nachteile auch. Beides zählt mehr, als jede Broschüre zugibt.
Dafür spricht
Sechzehn bepreiste Stadtteile, ein ungewöhnlicher Detailgrad für eine Siedlung
Idealista gibt Empuriabrava eine eigene Seite mit siebzehn gelisteten und sechzehn bepreisten Stadtteilen, mehr als bei Lloret de Mar oder Sitges. Die Aufschlüsselung selbst zeigt, wie die Marina organisiert ist.
Eine Wohn-Marina mit dokumentierter Planungsgeschichte
Die Gemeinde veröffentlicht Angaben zu dreiundzwanzig Kilometern schiffbarer Kanäle und der Genehmigung des Plans am 26. Juni 1967, mit einer vollständigen kommunalen Übertragung, die 1980 genehmigt wurde. Das Rathaus beschreibt sie als eine Wohn-Marina neben dem historischen Zentrum.
Angebotspreise auf ihrem verzeichneten Höchststand
Der von Idealista für Juli 2026 ausgewiesene Wert für Empuriabrava ist der höchste in der Datenreihe für die Siedlung, mit einem Anstieg von weniger als einem Zehntel im Jahresvergleich, gestützt durch vierteljährliche und monatliche Zuwächse.
Laut Volkszählung eine stark internationale Gemeinde
Bei der Volkszählung 2025 besitzen etwa neun von zwanzig Einwohnern von Castelló d'Empúries eine ausländische Staatsangehörigkeit, ein höherer Anteil als in Roses oder Lloret de Mar. Französische und deutsche Staatsangehörige gehören zu den größten Gruppen.
Günstigere Immobilien sind in derselben Gemeinde verfügbar
Der von Idealista für die Gemeinde Castelló d'Empúries angegebene Wert liegt bei knapp der Hälfte des Wertes für Empuriabrava selbst. Ein Käufer, für den die Preise an den Kanälen zu hoch sind, kann sich also in der Altstadt umsehen, ohne die Gemeinde zu wechseln.
Dagegen spricht
Kein Bahnhof in der Siedlung oder Gemeinde
Die Bahnhofssuche des Betreibers liefert keine Ergebnisse für Empuriabrava oder die Gemeinde, wenn die Suche auf die Provinz Girona begrenzt wird. Eine Kontrollsuche ergab zuvor zwei Bahnhöfe, was bestätigt, dass es sich um eine tatsächliche Nichtverfügbarkeit und nicht um eine fehlgeschlagene Suche handelt.
Kein Referenzkrankenhaus für die Gemeinde veröffentlicht
Die Gemeinde gehört zum Basis-Gesundheitsgebiet Roses, dem Sektor Girona Nord und der Gesundheitsregion Girona; alle sind in den Registern von CatSalut verzeichnet. Der letzte Schritt, die Zuweisung von der Gemeinde zu einem Krankenhaus, fehlt jedoch. Daher wird in diesem Guide kein Krankenhaus genannt.
Preise in zwei Bezirken sind im Jahresverlauf gefallen
Sowohl Requesens als auch der Bezirk Muga, Gran Reserva und Badia verzeichneten bis Juli 2026 einen Preisrückgang. Dies wurde für alle fünfzehn Bezirke, für die eine jährliche Veränderung vorliegt, einzeln geprüft. Ein weiterer Bezirk hat eine Preisangabe, aber keine veröffentlichte jährliche Veränderung.
Weniger als drei von zehn Wohneinheiten sind Hauptwohnsitze
Laut der Volkszählung von 2021 gab es in der Gemeinde 16.363 Wohneinheiten, von denen nur 4.660 als Hauptwohnsitz gemeldet waren. Der Anteil ist damit geringer als in Roses oder Tossa de Mar. Diese Zahl sollten Sie berücksichtigen, wenn Sie auch im Februar nicht auf Nachbarn verzichten möchten.
Alle Statistiken außer dem Preisindex beziehen sich auf die Gesamtgemeinde
Daten zur Bevölkerung nach Staatsangehörigkeit, zu Schulen, Gesundheitsgebieten und Wohnungen werden alle für Castelló d'Empúries veröffentlicht und nicht nach Siedlungen aufgeschlüsselt. Für Empuriabrava selbst existieren nur der Preisindex, eine Einwohnerzahl und eine Aufteilung nach Geschlecht.
Anmerkung der Redaktion
Wo Sie vielleicht besser aufgehoben sind
Empuriabrava ist ein Kauf für Spezialisten. Ehrlich gesagt, investieren Sie in eine Marina, nicht in eine Stadt. Die Statistiken, die einen Ort beschreiben, ausländische Einwohner, Schulen, Gesundheitsversorgung, gehören alle zu Castelló d'Empúries. Weniger als drei von zehn Wohnungen in der Gemeinde sind Hauptwohnsitze. Es gibt keinen Bahnhof, keine veröffentlichte Krankenhauszuweisung, und das grundlegende Versorgungsgebiet ist nach Roses benannt. Wenn Sie eine eigenständige Gemeinde suchen, sollten Sie sich Roses ansehen: eine Stadt mit rund zwanzigtausend Einwohnern, sechs bepreisten Stadtteilen, einem eigenen benannten Gesundheitsversorgungsgebiet und einem Yachthafen mit 561 Liegeplätzen. Wenn Sie eine größere, ganzjährig belebte Stadt bevorzugen: Lloret de Mar zählt laut Volkszählung etwa zweiundvierzigtausend Einwohner und zwölf bepreiste Stadtteile, auch wenn die Krankenhaussituation dort eher aus einer Kette von zwei veröffentlichten Fakten als aus einer einzigen Zuweisung besteht. Falls eine Bahnanbindung wichtig ist: Sowohl Sitges als auch Salou verfügen über Bahnhöfe, die auf den eigenen Anzeigen des Betreibers bestätigt sind, der Bahnhof von Salou wurde im Juni 2025 neu eröffnet, und Sitges hat zudem ein veröffentlichtes Referenzkrankenhaus für seine Comarca. Empuriabrava eignet sich für Käufer, für die der Bootsanlegeplatz am Kanal das entscheidende Kriterium ist.
Empuriabrava auf der Karte
Lebensdaten
Immobilienmarkt
3.568 €
/m²
+8,5% im Jahresvergleich
Aktualisiert 31.08.2026
Anbindung
GIRONA FLUGHAFEN
Girona-Costa Brava · GRO
0+ Direktverbindungen
Stadtteile von Empuriabrava
Wo man wohnt und was in welcher Preisklasse zu erwarten ist.
Cap Ras - Creus - Falconera
360.000 - 880.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem Durchschnitt der Gemeinde.
Am Kanal
Tordera - Fluvià - Llobregat
360.000 - 870.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise steigen im Jahresverlauf schneller als in der gesamten Gemeinde.
Am Kanal
Francolí - Freser - Noguera
350.000 - 850.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Angebotspreise liegen über dem Durchschnitt der Ortschaft. Die jährliche Preisentwicklung war langsamer als in der Ortschaft insgesamt.
Am Kanal
Port Grec - Port Moxó
300.000 - 740.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Angebotspreise liegen über dem Durchschnitt der Ortschaft. Die jährliche Preisentwicklung stagnierte, während die Preise in der Ortschaft insgesamt gestiegen sind.
Yachthafen
Port Banyuls - Port Alegre - Port Empordà
300.000 - 720.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise steigen im Jahresvergleich schneller als in der restlichen Gemeinde.
Yachthafen
Salins - Cavall de Mar
290.000 - 700.000 €Richtpreise, unverbindlichDie geforderten Preise liegen nahe am kommunalen Durchschnitt. Die jährliche Preisentwicklung war ähnlich wie im kommunalen Vergleich.
Am Kanal
Moxó - Sant Mori
290.000 - 700.000 €Richtpreise, unverbindlichDie geforderten Preise liegen nahe am kommunalen Durchschnitt. Die jährliche Preisentwicklung war schneller als im kommunalen Vergleich.
Am Kanal
Carlit - Montseny
290.000 - 700.000 €Richtpreise, unverbindlichDie geforderten Preise liegen nahe am Durchschnitt der Gemeinde. Die jährliche Entwicklung war schneller als in der Gemeinde.
Wohngebiet
Requesens
270.000 - 650.000 €Richtpreise, unverbindlichEs steigt im Jahresverlauf langsamer an als in der Gemeinde.
Wohngebiet
Alberes
270.000 - 650.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise steigen im Jahresverlauf schneller als in der Gemeinde.
Wohngebiet
Muga - Gran Reserva - Badia
260.000 - 640.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise sind im Laufe des Jahres gefallen, während sie in der Gemeinde gestiegen sind.
Am Kanal
Peni
250.000 - 610.000 €Richtpreise, unverbindlichDie geforderten Preise liegen unter dem Gemeindedurchschnitt.
Wohngebiet
Montgrí
230.000 - 550.000 €Richtpreise, unverbindlichDie geforderten Preise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde. Die jährliche Entwicklung stagnierte im Vergleich zur Gemeinde.
Wohngebiet
Sant Maurici
210.000 - 520.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Angebotspreise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde. Die jährliche Entwicklung war im Vergleich zur Gemeinde langsamer.
Wohngebiet
Puigmal - Mas Nou
210.000 - 510.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem kommunalen Durchschnitt.
Wohngebiet
Häufige Fragen zu Empuriabrava
Ehrliche Antworten auf die Fragen, die Käufer wirklich stellen.
Ist Empuriabrava dasselbe wie Castelló d'Empúries?+
Es ist eine Siedlung innerhalb dieser Gemeinde, und die beiden Begriffe sind nicht austauschbar. Das Rathaus selbst beschreibt die Gemeinde als einen Ort mit zwei verschiedenen Zentren: dem historischen Kern und dieser Wohn-Marina. Fast alle offiziellen Daten werden für die Gesamtgemeinde veröffentlicht: Bevölkerung nach Staatsangehörigkeit, Schulen, Gesundheitsgebiete, Wohnungen. Der Preisindex ist die Ausnahme und verhält sich genau umgekehrt: Er bietet weitaus mehr Details für die Siedlung als für die Gemeinde.
Warum gibt es zwei verschiedene Preise für diesen Ort?+
Weil der Index die Siedlung und die Gemeinde als getrennte Einträge behandelt, die preislich weit auseinanderliegen. Laut dem Bericht vom Juli 2026 liegt der geforderte Quadratmeterpreis in Empuriabrava fast doppelt so hoch wie in Castelló d'Empúries. Auch die Preisentwicklung ist unterschiedlich: Der Wert für die Siedlung ist der höchste in der gesamten Zeitreihe, während der Wert für die Gemeinde unter dem Höchststand von Juli 2011 liegt. Bei beiden Angaben handelt es sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise.
Welchen Teil von Empuriabrava sollte ich mir ansehen?+
Bei dieser Frage können die Daten tatsächlich weiterhelfen, denn für sechzehn der siebzehn gelisteten Bezirke liegt ein Preis vor. Segre, Ebre und Ter ist der teuerste, Puigmal und Mas Nou der günstigste Bezirk, wobei die Preisspanne dazwischen mehr als zwei zu eins beträgt. In zwei der fünfzehn Bezirke mit veröffentlichter jährlicher Veränderung sind die Preise im Jahr bis Juli 2026 gefallen: in Requesens und im Bezirk Muga, Gran Reserva und Badia. Für einen Bezirk, Carmenco, wird überhaupt kein Preis angegeben.
Wie viele Menschen leben hier wirklich?+
Das Register der Siedlung selbst wies zum 1. Januar 2025 eine Einwohnerzahl von 7.925 aus, die der Gemeinde belief sich bei derselben Erhebung auf 12.201. Eine separate Zählung ergibt für die Gemeinde zum selben Datum 12.275 Einwohner; die beiden Zahlen stimmen nicht überein. Wir halten sie bewusst getrennt: Würde man die Einwohnerzahl der Siedlung aus der einen Erhebung durch die der Gemeinde aus einer anderen teilen, ergäbe sich ein Anteil, den niemand so veröffentlicht hat.
Wie international ist der Ort?+
Gemessen an den Zahlen der Gemeinde: sehr. Bei der Volkszählung zum 1. Januar 2025 besaßen knapp neun von zwanzig Einwohnern eine ausländische Staatsangehörigkeit, ein höherer Anteil als in Lloret de Mar oder Salou. Marokkanische Staatsbürger bilden mit mehr als einem Viertel der ausländischen Bevölkerung die größte einzelne Gruppe, gefolgt von Franzosen, Deutschen, Rumänen und Russen. Für die Siedlungsebene gibt es keine Aufschlüsselung nach Nationalität, es handelt sich also um die Zahlen der Gesamtgemeinde.
Gibt es einen Zug?+
Nein, und das wurde sorgfältig geprüft und nicht nur angenommen. Die Bahnhofssuche des Betreibers liefert keine Ergebnisse für Empuriabrava und auch nicht für die Gemeinde, wenn die Suche auf die Provinz Girona beschränkt wird. Eine Kontrollsuche ergab zuvor zwei Bahnhöfe, weshalb die Nullergebnisse eine tatsächliche Nichtverfügbarkeit und keine fehlgeschlagene Suche bedeuten. Entfernungsangaben zu Bahnhöfen an anderen Orten werden hier nicht genannt.
Wie sieht es mit Schulen aus?+
Die Gemeinde verfügt laut dem Register für 2025/26 über fünf verschiedene Zentren auf allen Bildungsstufen. Eines davon bietet das „batxillerat“ an, was für Familien mit Teenagern entscheidend ist. Das Register zählt nach Bildungsstufe und nicht nach Zentrum, sodass eine Schule, die sowohl Kindergarten als auch Grundschule anbietet, doppelt erscheint. Ein Addieren der Spalten würde Schulen erfinden, die es nicht gibt. Auf Siedlungsebene werden keine Daten veröffentlicht.
Wie ist es hier in der Nebensaison?+
Die Zahlen zur Wohnungsbelegung geben darauf die beste Antwort. Laut der Volkszählung von 2021 verfügte die Gemeinde über 16.363 Wohneinheiten, von denen 4.660 als Hauptwohnsitz registriert waren. Das bedeutet, dass weniger als drei von zehn ganzjährig bewohnt sind, ein geringerer Anteil als in Roses oder Tossa de Mar. Zudem gibt es hier mehr als neunmal so viele Stellplätze auf Campingplätzen wie Hotelbetten, während es in Lloret de Mar und Tossa de Mar umgekehrt ist.
Was sind die Kosten für den Kauf von Immobilien in Empuriabrava?+
Beim Kauf einer Immobilie in Empuriabrava rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (ITP) von 10 % bis 600.000 € (11 % bis 900.000 €, 12 % bis 1.500.000 €, 13 % darüber, progressive Stufen bestimmen den durchschnittlichen Steuersatz auf die Bemessungsgrundlage) [ATC: https://atc.gencat.cat/es/tributs/itpajd/tpo/tarifes-tipus/], plus etwa 3-4 % für Notar, Grundbuch und Anwalt. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Auf dem Festland und den Balearen zahlen Neubauten 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD-Beurkundungssteuer anstelle der ITP. Die Grunderwerbsteuer legt Cataluña fest, nicht der Staat, und für Hauptwohnsitze sowie jüngere Käufer können reduzierte Sätze gelten.
Was sind die laufenden Kosten für den Besitz von Immobilien in Empuriabrava?+
Jährliche Immobilienbesitzkosten in Empuriabrava umfassen IBI (Grundsteuer) von 0,4-1,1% des Katasterwerts, Gemeinschaftsgebühren (für Wohnungen), Müllabfuhrsteuer (basura), Nebenkosten und Gebäudeversicherung. Planen Sie etwa 2-4% des Immobilienwerts pro Jahr für alle laufenden Kosten ein. Die IBI setzt die Stadtverwaltung von Castelló d'Empúries innerhalb einer staatlichen Bandbreite fest, sie ist also kommunal und nicht regional.
Welche Steuern zahle ich beim Verkauf von Immobilien in Empuriabrava?+
Beim Verkauf von Immobilien in Empuriabrava zahlen Sie Kapitalertragsteuer (plusvalía) auf den Gewinn zu Sätzen von 19-26% je nach Gewinnhöhe. Nicht-Residenten haben 3% des Verkaufspreises bei Abschluss einbehalten. Sie können auch kommunale Kapitalertragsteuer zahlen. Hauptwohnsitzbefreiungen können für Residenten über 65 Jahre gelten. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ist staatlich und in Cataluña identisch zum Rest Spaniens. Die Plusvalia municipal legt die Stadtverwaltung von Castelló d'Empúries fest und kennt seit der Reform von 2021 zwei Berechnungsmethoden, fragen Sie Ihren Anwalt, welche günstiger ist.
Kann ich durch einen Immobilienkauf in Spanien noch ein Golden Visa erhalten?+
Nein. Spanien hat den Investitionsweg über Immobilien im April 2025 abgeschafft, ein Kauf in Empuriabrava führt also nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die in Spanien leben möchten, beantragen einen eigenen Aufenthaltstitel, meist das Nicht-Erwerbsvisum (Einkommensnachweis und private Krankenversicherung) oder das Visum für digitale Nomaden (Fernarbeit für nicht-spanische Kunden). Klären Sie vor dem Kauf mit einem Anwalt für Aufenthaltsrecht, welcher Weg für Sie passt.
Grunderwerbsteuersätze mit Stand August 2026. Die Sätze werden je autonomer Region festgelegt und ändern sich. Lassen Sie die aktuellen Werte vor Ihrer Kalkulation von einem spanischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
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